Mietrecht

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Immobilienverwaltung

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Fragen zum Mietrecht Schweiz

Das Mietrecht in der Schweiz ist ein komplexes Rechtsgebiet und es ist schwierig mit allen Regeln vertraut zu sein. So ist beispielsweise eine nicht korrekt zugestellte Mietzinserhöhung oder Kündigung ungültig und dies kann sofort unliebsame Folgekosten mit sich bringen. Bei diesen Mietrecht Themen können Immobilienverwaltungen helfen:

  • Mietvertrag
  • Mängel und Schäden
  • Mietzinserhöhung
  • Kündigung

GRYPS arbeitet mit über 220 geprüften Immobilienverwaltungen aus der ganzen Schweiz zusammen und findet die passenden Verwalter in Ihrer Region.

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Mietrecht Schweiz – Überblick

Nach dem Obligationenrecht (OR) überlässt der Vermieter dem Mieter die Wohnung zum Gebrauch. Als Gegenleistung erhält der Vermieter einen Mietzins.

Mietvertrag – Allgemeine Bestimmungen

Die drei wichtigsten Punkte, die Sie beim Mietvertrag beachten sollten, sind diese:

  • Der Vermieter muss alle Änderungen mit einem amtlichen Formular dem Mieter mitteilen.
  • Gesetzeswidrige Bestimmungen des Mietvertrags sind nichtig, auch wenn der Mieter diesen unterschrieben hat.
  • Der Mieter hat das Recht zu erfahren, welchen Mietzins der Vormieter bezahlt hat.
     

Mängel und Schäden – Was sagt das Mietrecht?

Grundsätzlich ist der Mieter dazu verpflichtet, selbstverursachte Schäden zu beheben. Auch für kleinere Mängel, deren Reparatur bis zu 150 CHF kosten, muss der Mieter aufkommen. Diese Regelung ist aber von Kanton zu Kanton verschieden. Wenn Mängel nicht vom Mieter verschuldet sind, sind die Kosten für deren Behebung vom Vermieter zu tragen. Der Mieter kann eine Mietzinsreduktion verlangen, solange der Mangel dauert.
 

Mietzinserhöhung – Voraussetzungen

Bei einer Erhöhung des Mietzinses sind mehrere rechtliche Bestimmungen einzuhalten. Der Hauseigentümerverband stellt Online einen Mietzinsrechner zur Verfügung. Diese Gründe berechtigen eine Mietzinserhöhung:

  • Erhöhung des Referenzzinssatzes
  • Teuerung
  • Anstieg der Unterhaltskosten
  • Umbau oder Renovation des Mietobjekts
     

Mietrecht bei Kündigung – Vorgehen

Bei einer Kündigung durch den Mieter muss dieser das Kündigungschreiben eingeschrieben per Post senden. Wenn der Vermieter kündet, muss er das vorgegebene amtliche Formular dem Mieter zustellen. Die kündigende Partei muss auf jeden Fall die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist und den Termin einhalten. Ausserdem hat der Mieter das Recht innerhalb von 30 Tagen die Kündigung anzufechten. Falls ein Mieter zu einem ausserordentlichen Termin kündigt, ist er verpflichtet einen Nachmieter zu stellen. 

Eine Immobilienverwaltung hat oftmals Experten im Bereich des Schweizer Mietrecht und kennt die geltenden Gesetze und Bestimmungen. Weiterführende Informationen zu den Preisen einer Liegenschaftsverwaltung finden Sie auf der Kostenseite.
 

Mietrecht bei Nachmieter – Ausserterminlicher Auszug

Bei einer Kündigung ausserhalb des ordentlichen Mietvertrages gibt es einige Punkte zu beachten, damit der Wohnungswechsel erfolgreich durchgeführt werden kann.

  • Dem Vermieter muss der ausserterminliche Auszug schriftlich mitgeteilt werden.
  • Es muss mind. ein Nachmieter vorgeschlagen werden, der das Mietobjekt zu den gleichen Bedingungen übernehmen möchte. Wir empfehlen mehrere Interessenten zu melden, um auf Nummer sicher zu gehen. Der Nachmieter muss zahlungsfähig und zumutbar sein.
  • Der Vermieter hat je nach Situation 14 - 30 Tage Zeit, um die gemeldeten Nachmieter zu überprüfen, daher sollten Sie sich früh um diese Angelegenheit kümmern. 
  • Es besteht keine Pflicht für den Vermieter, einen Nachmieter anzunehmen. Ist die Absage jedoch ungerechtfertigt, ist der Mieter von der Suche befreit.
  • Eine Bestätigung des Vermieters, dass der Mietvertrag zum abgemachten Zeitpunkt aufgelöst werden kann, sollte schriftlich verlangt werden. 
     

Beispiele für Immobilienverwaltung Offertenanfragen

Bewirtschaftung Anforderungen an Immobilienverwalter
Mietliegenschaft

Die Eigentümerin einer Mietliegenschaft mit 6 Wohnungen sucht erstmals eine Immobilienverwaltung. Bisher hat man es selber gemacht. Der Immobilientreuhänder soll in ca. 3 Monaten anfangen. Es sind 4000 - 5000 CHF pro Jahr budgetiert.
Angaben:

  • Auslagerung von administrativem und technischem Bereich
  • Hauswartung hat man bisher selber gemacht, bitte einen Hauswart mitofferieren
  • Parkplätze: pro Wohnung je einen Garagenplatz und einen Aussenparkplatz
  • Baujahr 1990, die Liegenschaft wurde vor einem Jahr komplett saniert
  • Nettomietzins: ca. 85'000
Stockwerkeigentum Eine Privatperson (Miteigentümer) sucht eine neue Hausverwaltung für eine Immobilie (STWEG, 9 Wohnungen). Die bisherige Verwaltung hat keine Kapaziäten mehr und muss das Mandat deshalb ablegen. Die neue Liegenschaftsverwaltung wird per 1. April benötigt. Die Offerten braucht man bis zur nächsten Miteigentümerversammlung, welche am 10. Dezember stattfinden wird.
Angaben:
  • Auslagerung von administrativem und technischem Bereich
  • Miteigentümerversammlung soll auch übernommen werden
  • Ein Hauswart ist vorhanden und soll übernommen werden.
  • Parkplätze: 12 Garagenplätze und 4 Aussenparkplätze
  • Baujahr: 1983, nächstes Jahr muss das Dach neu gemacht werden

 

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