Haus verkaufen – Vorgehen

Haus zu verkaufen?

Ein Hausverkauf richtet sich individuell nach der zu verkaufenden Immobilie und lässt sich deshalb wenig standardisieren. Da beim Verkauf von Immobilien viel Geld im Spiel ist, kommt es zu einem komplexen, typischen Verkaufsablauf, der von einem Makler analysiert und geplant wird. Ein Immobilienmakler kann Sie auch beim Hauskauf unterstützen.

Über GRYPS werden täglich Offerten für die Dienste von Immmobilienmaklern angefragt. Dazu haben wir eine spannende Infografik zusammengestellt.
 

Hausverkauf: Selbst verkaufen oder Makler engagieren?

Obschon die Provisionen der Immobilienmakler meist hoch sind, lohnt es sich für den Hausverkauf, eine Fachperson zu engagieren. Die Kosten werden durch den zusätzlichen Ertrag durch den höheren Verkaufspreis ausgeglichen. Diese Vorteile hat ein Makler gegenüber dem Eigentümer:

• Keine emotionale Bindung zum Vekaufsobjekt , was eine realistische Einschätzung des Preises zulässt
• Erfahrung im Gebiet und Marktkenntnis
• Ein grosses Netzwerk
• Verkaufstalent und Verhandlungsgeschick
• Wissen zu rechtlichen Themen rund um den Hausverkauf

Immobilie verkaufen, schätzen und verwalten lassen – Vorgehen

Eine Eigentumswohnung oder ein Haus verkaufen kann zu einer Herausforderung werden. Beim Verkauf Ihres Eigenheim kann Sie ein Immobilienmakler deshalb unterstützen. Unteranderem können Sie die Immobilienschätzung, Preisverhandlungen und Vertragsabschluss an einen Immobilienmakler auslagern. Weiter kann Sie dieser auch beim Deklarieren der Grundstückgewinnsteuer in der Steuererklärung unterstützen.  
 

1. Wohnungs- oder Hausverkauf planen

Als Eigentümer einer Immobilie können Sie einige Aufgaben schon selbst vorab in Angriff nehmen, um einen reibungslosen Immobilienverkauf zu gewährleisten: 

• Zeitplan: Ein erfolgreicher Immobilienverkauf setzt eine solide Planung voraus. Deshalb ist es wichtig, früh damit anzufangen und eine realistische Zeitplanung aufzustellen.
• Vorbereitung: Stellen Sie sämtliche notwendigen Unterlagen bereit und legen Sie schon einen gewünschten Verkaufspreis (Richtpreis) fest, bevor Sie einen Makler beauftragen.
• Anfallende Reparaturen: Damit Ihr Zuhause zu einem guten Preis verkauft werden kann, sollten alle Reparaturarbeiten vor Beginn des Verkaufsprozesses abgeschlossen sein.
• Maklervertrag: Erstellen Sie einen Maklervertrag mit allen wichtigen Punkten (Aufgaben, Maklerprovision, Exklusivität).

2. Immobilie schätzen lassen

Der erste entscheidende Punkt beim Hausverkauf ist das Ermitteln des Wertes der Immobilie. Der Makler nimmt im Normalfall, beruhend auf seinen Marktkenntnissen, eine objektive Schätzung vor (Expertenschätzung). Zusätzlich kann er abschätzen, welchen Preis man beim Verkauf der Immobilien realistisch erzielen könnte. Alternativ können Schätzungen nach statistischen Verfahren auch online gemacht werden (Hedonische Schätzung). Die aktuelle Marktsituation bestimmt aber die endgültigen Immobilienpreise.
 

3. Verkaufsdossier für Hausverkauf zusammenstellen

Ein nächster Schritt ist das Zusammenstellen der Verkaufsdokumentation. Beim Verkauf von Immobilien kann der Immobilienmakler ein solches Dossier mit Ihnen zusammen ausarbeiten und so den Grundstein für weitere Marketingmassnahmen legen. Halten Sie sich bereit, ihm die nötigen Angaben zu Ihrem Eigenheim zu liefern. Gegebenenfalls kann der Makler Ihnen eine Checkliste abgeben oder Ihnen weitere Insights zum Verkauf von Immobilien geben.
 

4. Marketingkanäle beim Hausverkauf nutzen 

Im Maklergeschäft ist vor allem Marktkenntnis und ein ausreichend grosses Beziehungsnetzwerk gefragt – beides Punkte, die für die Beauftragung eines Maklers sprechen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Der Immobilienmakler erstellt ein Marketingkonzept, welches diese Punkte enthalten kann:

• Inserate offline
• Inserate online: Immobilienportale
• Maklerdatenbanken
• Ausschreibung im Geschäft
• Schild am Haus
• Besichtigungen

5. Kontakt mit Interessenten und Besichtigungstermin

Die Kontaktaufnahme zu den Interessenten übernimmt der Immobilienmakler. Er steht ihnen für Fragen zur Verfügung und vereinbart Termine für Besichtigungen und führt diese durch. Dazu benötigt der Makler von Ihnen alle wichtigen Informationen über die zu verkaufende Immobilie.
 

6. Beurkundung und Vertrgasabschluss nach Verkauf von Immobilie 

Ein Immobilienverkauf muss öffentlich von einem Notar beurkundet werden, damit er gültig ist. Dies erfordert einige Kenntnisse in diesem Bereich. Auf Wunsch bereitet der Immobilienmakler auch diesen Schritt vor und begleitet die Beurkundung. Wichtig ist, dass der Makler Vollmachten benötigt, sollte er sogar rechtliche und finanzielle Angelegenheiten übernehmen. Bevor ein Verkaufsvertrag aufgesetzt werden kann, führt der Immobilienmakler aber zuerst das Verkaufsgespräch durch. Dann wird normalerweise ein Vorvertrag unterschrieben, dieser regelt erste Punkte wie Bezugstermin, Zahlungsart und die Höhe der ersten Anzahlung. Dies ist auch der Moment, die Bonität vom Käufer zu prüfen. Jetzt kann der Verkaufsvertrag erstellt werden.
 

7. Hausübergabe nach Immobilienverkauf

Die Übergabe des verkauften Objekts wird durch den Makler getätigt. Es liegt aber in der Verantwortung des Verkäufers, alle nötigen Unterlagen (Versicherungen, Abnahmeprotokoll, Garantiebelege etc.) und Schlüssel etc. bereit zu halten.
 

Wohnung verkaufen

Der Wohnungsverkauf unterscheidet sich im Wesentlichen nicht vom Hausverkauf. Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, sollten Sie aber darauf achten, dass Wohnungen im Erdgeschoss grundsätzlich ca. 20 - 30% günstiger zu verkaufen sind. Die Gründe dafür sind das grössere Einbruchsrisiko und die höheren Heizkosten (da keine aufsteigende Wärme von untenliegenden Wohnungen vorhanden ist). 

Viele Immobilienmakler sind Teil von ganzheitlichen Immobilienfirmen, welche auch beispielsweise in den Bereichen der Immobilienverwaltung oder der Bauberatung weiter zur Verfügung stehen können.
 

FAQ: Häufige Fragen zum Immobilienmakler und Hausverkauf

Was sind die Aufgaben eines Immobilienmaklers?
Ein Immobilienmakler kann verschiedenste Leistungen für Sie erbringen. Soll der Makler lediglich das Kaufinteresse eines Käufers nachweisen und prüfen, handelt es sich um die Nachweismäkelei. Bei der Vermittlungsmäkelei übernimmt der Immobilienmakler alle weiteren Schritte für Sie bis hin zum Vertragsabschluss selbst, unter anderem die:

• Schätzung
• Dokumentation
• Vermittlung
• Finanzberatung und Preisverhandlung
• das Marketing und das Durchführen der Besichtigungen 

Welche Unterlagen brauche ich, um ein Haus zu verkaufen?
Eine gute Vorbereitung ist das A und O bei einem Hausverkauf. Um auf die Fragen der Kaufinteressenten jeweils eine gute Antwort geben zu können, hilft es, diese Dokumente bei der Hausbesichtigung bereit zu halten:

• Auszug aus dem Grundbuch (gibt Auskunft über die Grundstücke und Rechtsverhältnisse)
• Energieausweis, da dieser den Verkaufspreis beeinflussen kann 
• genaue Grundrisse
• noch anstehende Renovierungsmassnahmen
• gewünschter Angebotspreis aufgrund der Immobilienschätzung

Mit welchen Kosten muss ich beim Hausverkauf rechnen?
Engagieren Sie einen neutralen Immobilienmakler, der den Hausverkauf abwickelt, wird dieser normalerweise mittels Provision, auch Courtage genannt, bezahlt. Der Makler erhält also einen Prozentsatz des tatsächlich erzielten Verkaufspreises. Dieser beträgt in der Schweiz ca. 1 - 5%. Dazu kommt die Grundstückgewinnsteuer und die Handänderungssteuer.  

In unserem GRYPS Kosten-Benchmark haben wir Immobilienmakler in der Deutschschweiz anhand von drei Beispielen nach ihrer Maklerprovision befragt.