Wann und wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Nach schweizerischem Recht sind für Maklerverträge beim Immobilienverkauf keine besonderen formalen Anforderungen zulässig. Beispielsweise kann ein Maklerauftrag auch mündlich zustande kommen. Juristisch gesehen ist es aber sicherer, einen schriftlichen Vertrag abzuschliessen, um zukünftige Vertragsstreitigkeiten zu vermeiden.

Wie kündige ich einen Maklervertrag?

Wenn ein Maklervertrag auf unbefristete Zeit abgeschlossen wurde, kann der Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Wenn ein Maklervertrag zeitlich befristet ist, kann der Vertrag entweder zum Ablauf der vereinbarten Zeitpunkt gekündigt werden. Für eine fristlose Kündigung vor Vertragsablauf mit sofortiger Wirkung muss ein wichtiger Grund benannt werden, z. B. eine Vertragsverletzung seitens des Maklers. Der Maklervertrag endet immer mit Abschluss des Hauptvertrags (Kauf- und Verkaufsvertrag für Immobilien).

Wie viel kostet ein Immobilienmakler in der Schweiz?

Die Maklerprovision in der Schweiz liegt ungefähr zwischen diesen Werten: Durchschnittliches Einfamilienhaus - Maklerprovision ca. 2 - 3.5% Spezielle Objekte - ca. 1 - 5%

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Maklervertrag in der Schweiz – Wissenswertes

Das Maklergeschäft ist ein Vertrauensgeschäft. Der Immobilienmakler vertraut darauf, dass seine Vermittlung nicht missbraucht wird. Der Eigentümer einer Immobilie (Auftraggeber) vertraut andererseits darauf, dass der Makler seine Auslagen richtig angibt und er nach echten Kaufinteressenten sucht. Was das Schweizerische Obligationenrecht (OR) nicht vorschreibt, sollte deshalb im Maklervertrag geregelt werden.

Der primär wohl interessanteste Punkt ist die Maklerprovision. Weitere Punkte die es beim Immobilienverkauf durch einen Makler zu beachten gibt:

Art der Mäkelei: Nachweis- oder Vermittlungsmäkelei?
Finanzielle Abdeckung der Tätigkeit – fallen noch zusätzliche Kosten an?
Exklusivität (Alleinauftrag) und Umgehungsgeschäfte
Spesendeckung

Verschiedene Arten der Maklerverträge Schweiz

Grundsätzlich wird im OR zwischen Nachweis- und Vermittlungsmäkelei unterschieden. Bei der Nachweismäkelei muss der Makler das Kaufinteresse eines Käufers prüfen und nachweisen. Alle weiteren Schritte werden vom Kunden selbst durchgeführt. Bei der Vermittlungsmäkelei werden auch diese Schritte, bis manchmal sogar zum Vertragsabschluss selbst, vom Makler erledigt. In der Praxis ist der Übergang wohl fliessend, weshalb in den Maklerverträgen detailliert festgehalten werden sollte, wie weit die Arbeit vom Immobilienmakler gehen soll.

In der Regel sind die Tätigkeiten des Immobilienmaklers gleich in der Provision enthalten. Es kann aber auch sein, dass der Verkäufer bestimmte Auslagen übernimmt, wie beispielsweise zusätzliche Inserate. Auch hier ist es deshalb entscheidend, dass die Reichweite und Bezahlung der Maklertätigkeiten vorgängig im Immobilienmaklervertrag festgehalten wird.

Exklusivitätsklauseln in Maklerverträgen

In einem Maklervertrag können auch Exklusivitätsklauseln enthalten sein, welche den Verkäufer davon abhalten, noch einen anderen Immobilienmakler anzustellen, ein Haus oder ein anderes Immobilienobjekt selber zu verkaufen. Somit schützt sich der Makler vor Umgehungsgeschäften.

Da der Immobilien Makler nur Provision erhält, wenn die Immobilie an einen von ihm ausgewählten Käufer verkauft wird, gibt es Verkäufer, die die Zahlung der Provision zu umgehen versuchen, indem sie beispielsweise nach Ablaufen des Vertrags verkaufen. Solche Umgehungsgeschäfte sind jedoch verboten und die Provision wird trotzdem geschuldet. Ein Maklervergleich sollte deshalb im voraus angestellt werden.

Spesendeckung in Maklerverträgen

Mit Provisionsgarantien oder Spesendeckungsklauseln möchte der Immobilienmakler im Vertrag sicherstellen, dass er auch bei Nichtabschluss vom Hausverkauf oder Widerruf für seine Aufwände entschädigt wird, auch wenn keine Provision geschuldet wird. Es empfiehlt sich, keine Prozentzahl abzumachen, sondern einfach die Spesen des Maklers zu bezahlen.

Tipp: Spesen bzw. Gebühren sollten definiert und/oder mit einem Kostendach versehen werden.

Widerruf vom Maklervertrag

Der Maklervertrag ist jederzeit widerrufbar, weil er subsidiär dem Recht des Auftrags untersteht (OR 404). Dies gilt für befristete und unbefristete Verträge.

Tipp: Der Widerruf soll nicht zur Unzeit erfolgen, da der Auftraggeber unter Umständen schadenersatzpflichtig werden kann, falls der Makler vergeblich Aufwendungen getätigt hat.

Finden Sie hier detaillierte Auswahlkriterien für Immobilienmakler.